房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃該如何做來減少支出呢？【實用攻略二】
人氣：1751 發(fā)表時間：2018-10-12 04:03:48
在上期長沙立華星分享房地產(chǎn)的前三個環(huán)節(jié)的對應(yīng)的長沙稅務(wù)籌劃的相關(guān)內(nèi)容，大家還有存在什么疑問嗎？如有歡迎咨詢長沙立華星客服我們將免費為您解答。這一期我們主要是詳解房地產(chǎn)的后5個環(huán)節(jié)對應(yīng)的稅務(wù)籌劃的相關(guān)方案的制作，下面就和小編一起來看看吧。
在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證。 企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。
5工程建設(shè)環(huán)節(jié)
在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價高于當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。 企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
6、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時未對取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報，根據(jù)規(guī)定，對預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。 企業(yè)應(yīng)及時就項目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
7、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用，而不計人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。 企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算，在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票不得作為費用列支的憑證，根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報酬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。 企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個人所得稅。
8、出租環(huán)節(jié)
實務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費，確認(rèn)為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實質(zhì)為出租，（1）若確認(rèn)為租金收入，按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對低于確認(rèn)銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)；（2）若確認(rèn)為銷售收入，在計算土地增值稅時，可能會被視作應(yīng)稅收入；而作為租金收入確認(rèn)，則不需繳納土地增值稅。
企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。
9、項目清算環(huán)節(jié)
在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其他“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費用，可能在該“期”進(jìn)行清算時，仍未開始建造，企業(yè)會預(yù)提這部分費用。對這部分預(yù)提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。
企業(yè)在作項目開發(fā)時，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點，安排相關(guān)工程。對后建的工程，企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時，按項目（期）來重新計算土地增值稅的稅負(fù)，多退少補(bǔ)。
以上就是稅務(wù)籌劃的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有幫助。如有長沙公司注冊、長沙工商注冊、代辦營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)內(nèi)容，歡迎咨詢長沙立華星客服。
在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證。 企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。
5工程建設(shè)環(huán)節(jié)
在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價高于當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。 企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
6、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時未對取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報，根據(jù)規(guī)定，對預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。 企業(yè)應(yīng)及時就項目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
7、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用，而不計人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。 企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算，在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票不得作為費用列支的憑證，根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報酬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。 企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個人所得稅。
8、出租環(huán)節(jié)
實務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費，確認(rèn)為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實質(zhì)為出租，（1）若確認(rèn)為租金收入，按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對低于確認(rèn)銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)；（2）若確認(rèn)為銷售收入，在計算土地增值稅時，可能會被視作應(yīng)稅收入；而作為租金收入確認(rèn)，則不需繳納土地增值稅。
企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。
9、項目清算環(huán)節(jié)
在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其他“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費用，可能在該“期”進(jìn)行清算時，仍未開始建造，企業(yè)會預(yù)提這部分費用。對這部分預(yù)提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。
企業(yè)在作項目開發(fā)時，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點，安排相關(guān)工程。對后建的工程，企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時，按項目（期）來重新計算土地增值稅的稅負(fù)，多退少補(bǔ)。
以上就是稅務(wù)籌劃的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有幫助。如有長沙公司注冊、長沙工商注冊、代辦營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)內(nèi)容，歡迎咨詢長沙立華星客服。
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