房地產的稅務籌劃該如何做來減少支出呢？【實用攻略二】
人氣：1778 發(fā)表時間：2018-10-12 04:03:48
在上期長沙立華星分享房地產的前三個環(huán)節(jié)的對應的長沙稅務籌劃的相關內容，大家還有存在什么疑問嗎？如有歡迎咨詢長沙立華星客服我們將免費為您解答。這一期我們主要是詳解房地產的后5個環(huán)節(jié)對應的稅務籌劃的相關方案的制作，下面就和小編一起來看看吧。
在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證，根據《發(fā)票管理辦法》規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務報銷憑證。 企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。
5工程建設環(huán)節(jié)
在工程建設環(huán)節(jié)若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準，根據《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)與其關聯方之間的業(yè)務往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。根據稅法規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。 企業(yè)應審核目前集團內關聯交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務規(guī)定準備相關證明文件。
6、預售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報，根據規(guī)定，對預售收入，應按預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳企業(yè)所得稅。根據規(guī)定，可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。 企業(yè)應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。
7、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用，而不計人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。 企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算，在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票不得作為費用列支的憑證，根據規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除?？鄢〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~、房地產開發(fā)成本、費用及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務報酬超過一定標準，企業(yè)作為扣繳義務人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。 企業(yè)應及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負有納稅義務的業(yè)主扣繳相關的個人所得稅。
8、出租環(huán)節(jié)
實務中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權買賣合同收取使用費，確認為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實質為出租，（1）若確認為租金收入，按租賃期限來分期確認租金收入，在合同簽訂當年，租金對應的企業(yè)所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業(yè)所得稅稅負；（2）若確認為銷售收入，在計算土地增值稅時，可能會被視作應稅收入；而作為租金收入確認，則不需繳納土地增值稅。
企業(yè)應將買賣合同改為租賃合同，避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業(yè)所得稅。
9、項目清算環(huán)節(jié)
在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其他“期”共享的公共配套設施的建造費用，可能在該“期”進行清算時，仍未開始建造，企業(yè)會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。
企業(yè)在作項目開發(fā)時，應考慮土地增值稅的清算時點，安排相關工程。對后建的工程，企業(yè)可與主管稅務機關協商在最終結算時，按項目（期）來重新計算土地增值稅的稅負，多退少補。
以上就是稅務籌劃的相關內容，希望對大家有幫助。如有長沙公司注冊、長沙工商注冊、代辦營業(yè)執(zhí)照等相關內容，歡迎咨詢長沙立華星客服。
在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證，根據《發(fā)票管理辦法》規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務報銷憑證。 企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。
5工程建設環(huán)節(jié)
在工程建設環(huán)節(jié)若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準，根據《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)與其關聯方之間的業(yè)務往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。根據稅法規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。 企業(yè)應審核目前集團內關聯交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務規(guī)定準備相關證明文件。
6、預售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報，根據規(guī)定，對預售收入，應按預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳企業(yè)所得稅。根據規(guī)定，可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。 企業(yè)應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。
7、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用，而不計人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。 企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算，在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票不得作為費用列支的憑證，根據規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除?？鄢〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~、房地產開發(fā)成本、費用及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務報酬超過一定標準，企業(yè)作為扣繳義務人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。 企業(yè)應及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負有納稅義務的業(yè)主扣繳相關的個人所得稅。
8、出租環(huán)節(jié)
實務中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權買賣合同收取使用費，確認為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實質為出租，（1）若確認為租金收入，按租賃期限來分期確認租金收入，在合同簽訂當年，租金對應的企業(yè)所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業(yè)所得稅稅負；（2）若確認為銷售收入，在計算土地增值稅時，可能會被視作應稅收入；而作為租金收入確認，則不需繳納土地增值稅。
企業(yè)應將買賣合同改為租賃合同，避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業(yè)所得稅。
9、項目清算環(huán)節(jié)
在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其他“期”共享的公共配套設施的建造費用，可能在該“期”進行清算時，仍未開始建造，企業(yè)會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。
企業(yè)在作項目開發(fā)時，應考慮土地增值稅的清算時點，安排相關工程。對后建的工程，企業(yè)可與主管稅務機關協商在最終結算時，按項目（期）來重新計算土地增值稅的稅負，多退少補。
以上就是稅務籌劃的相關內容，希望對大家有幫助。如有長沙公司注冊、長沙工商注冊、代辦營業(yè)執(zhí)照等相關內容，歡迎咨詢長沙立華星客服。
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