房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃該如何做來減少支出呢？【實用攻略一】
人氣：1551 發(fā)表時間：2018-10-12 03:52:23
房地產(chǎn)的歷時過程比較長，各種需繳納的稅如增值稅等也在稅法規(guī)定的費(fèi)用也很多，所以說，在房地產(chǎn)通過長沙稅務(wù)籌劃也就是在稅法合理的范圍內(nèi)建立一套科學(xué)的稅法方案以此來逃稅、節(jié)稅對公司財政的支出的減少是很有必要的，那么對于房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃該如何做呢？長沙立華星將分為二期來為大家詳解，下面就一起來看看吧。
很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關(guān)部門報批時，都未考慮通過合理搭配立項來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對應(yīng)的稅負(fù)會有所不同。由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項，只能按這些分期項目為單位清算。但是，若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準(zhǔn)，則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負(fù)可能會有所降低。（實務(wù)中，不同的地區(qū)操作有區(qū)別，要具體向當(dāng)?shù)氐囟惒块T了解清楚）
企業(yè)在立項時，就應(yīng)提早考慮項目的實際情況和相關(guān)影響，選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù)，為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個很好的稅務(wù)籌劃機(jī)會。
2、融資環(huán)節(jié)
企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額，超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除；同時，根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項目。
企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此，超過同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出是有限額的，因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。 為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。
3、土地取得環(huán)節(jié)
?。ㄒ唬┢髽I(yè)以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權(quán)時，沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的，根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本，費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 企業(yè)應(yīng)對不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。 對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi)，在計算企業(yè)所得稅時，土地閑置費(fèi)能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此，在計算土地增值稅時不能從應(yīng)稅收入中扣除。 企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)；若的確需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭取減免土地閑置費(fèi)，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此計算土地增值稅時也不能從應(yīng)稅收入中扣除。 企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理。按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭取減免滯納金。
?。ǘ┮再Y產(chǎn)收購方式取得土地
實際中在資產(chǎn)購置時，存在實際交易價格可能與相關(guān)憑證價格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實交易價格，根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。企業(yè)應(yīng)按實際交易價格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。
以上就是稅務(wù)籌劃的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有幫助。如有長沙公司注冊、長沙工商注冊、代辦營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)內(nèi)容，歡迎咨詢長沙立華星客服。更多精彩內(nèi)容，請持續(xù)關(guān)注長沙立華星官網(wǎng)：http://www.aihuiyun.cn/。
很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關(guān)部門報批時，都未考慮通過合理搭配立項來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對應(yīng)的稅負(fù)會有所不同。由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項，只能按這些分期項目為單位清算。但是，若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準(zhǔn)，則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負(fù)可能會有所降低。（實務(wù)中，不同的地區(qū)操作有區(qū)別，要具體向當(dāng)?shù)氐囟惒块T了解清楚）
企業(yè)在立項時，就應(yīng)提早考慮項目的實際情況和相關(guān)影響，選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù)，為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個很好的稅務(wù)籌劃機(jī)會。
2、融資環(huán)節(jié)
企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額，超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除；同時，根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項目。
企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此，超過同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出是有限額的，因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。 為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。
3、土地取得環(huán)節(jié)
?。ㄒ唬┢髽I(yè)以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權(quán)時，沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的，根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本，費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 企業(yè)應(yīng)對不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。 對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi)，在計算企業(yè)所得稅時，土地閑置費(fèi)能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此，在計算土地增值稅時不能從應(yīng)稅收入中扣除。 企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)；若的確需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭取減免土地閑置費(fèi)，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此計算土地增值稅時也不能從應(yīng)稅收入中扣除。 企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理。按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭取減免滯納金。
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